Reformar una casa de pueblo en Andalucía: qué revisar antes de comprar y de empezar

¿Qué hay que revisar antes de reformar una casa de pueblo?

Cuatro cosas, por este orden: estructura y muros, cubierta, humedades e instalaciones. Los acabados son lo último. En una casa antigua el presupuesto se decide en lo que no se ve, y una visita técnica antes de comprar evita la mayoría de los sustos.

Cómo están construidas

Muros de carga gruesos de tierra apisonada (tapial), piedra o ladrillo tomados con barro o cal, forjados de vigas de madera y cubierta de teja árabe. Sin cimentación como la entendemos hoy, sin cámara de aire y sin barrera contra la humedad del terreno.

Ese sistema funciona desde hace siglos con una condición: que el muro respire. Los problemas llegan casi siempre con reformas de las últimas décadas que lo sellaron con cemento, zócalos de azulejo o pinturas plásticas.

Humedades por capilaridad: el problema número uno

El agua del terreno sube por el muro y se evapora por sus caras; si se le cierra la salida con mortero de cemento o un zócalo impermeable, sube más alto y desconcha lo que encuentra.

• Qué no hacer: enfoscar con cemento, alicatar el zócalo o aplicar pinturas impermeables por dentro.
• Qué sí: picar los revestimientos de cemento, revestir con morteros de cal transpirables y dar salida al agua con drenaje perimetral o ventilación del arranque del muro cuando el caso lo pide.
• En el suelo: soleras ventiladas en planta baja en lugar de una losa de hormigón pegada a los muros.

Antes de elegir solución hay que distinguir capilaridad, filtración y condensación: se parecen a simple vista y se tratan de forma distinta. Lo explicamos en la página de filtraciones y humedades.

La cubierta: casi siempre toca rehacerla

Rollizos de madera, cañizo o tablazón y teja árabe recibida con barro: cuando hay pandeo, tejas movidas o manchas en el techo, lo sensato es levantarla entera.

Rehacer la cubierta permite revisar y sustituir la madera dañada, colocar aislamiento (lo que más mejora el confort en verano en Andalucía) y recuperar la teja vieja en buen estado para la cara vista, que además es lo que suelen exigir las normas de los cascos históricos. Si la obra incluye aislamiento y se certifica, puede dar derecho a la deducción en el IRPF. Más detalle en tejados y en ayudas para arreglar el tejado.

Estructura: grietas, vigas y aperturas de huecos

Las fisuras finas y estables son normales en muros de tierra; las grietas inclinadas que crecen, los muros desplomados y las vigas con pudrición o carcoma en los apoyos necesitan diagnóstico técnico.

Abrir un hueco grande en un muro de carga para unir cocina y salón, o sustituir un forjado de madera, son intervenciones estructurales: requieren proyecto, cálculo y apeos. Los refuerzos habituales —zunchos de atado en coronación, recalces, forjados colaborantes sobre las vigas existentes— los describimos en estructuras y en la guía de patologías.

Instalaciones: darlas por amortizadas

En una casa que lleva décadas sin reformar, la electricidad, la fontanería y el saneamiento se renuevan completos. Cableado sin toma de tierra, tuberías de plomo o hierro y bajantes de fibrocemento no se parchean.

Si aparecen placas onduladas, depósitos o bajantes de fibrocemento con amianto, solo puede retirarlos una empresa inscrita en el RERA. Y es el momento de decidir la climatización: con muros de mucha inercia, una aerotermia bien dimensionada funciona especialmente bien. El resto, en instalaciones.

Licencias y protección: antes de comprar, al ayuntamiento

Pide en el ayuntamiento la información urbanística de la casa: clasificación del suelo, si está protegida o dentro de un conjunto histórico y qué obras admite.

• Obras menores (acabados, instalaciones sin tocar estructura): normalmente con declaración responsable.
• Obras con estructura, cubierta o cambio de distribución relevante: licencia con proyecto técnico.
• Conjunto histórico o entorno de un bien protegido: la obra puede necesitar además autorización de la administración de Cultura, y suele haber condiciones de fachada, carpinterías, huecos y teja.
• Cortijos y casas en suelo rústico: comprueba que la edificación es legal o está reconocida; condiciona lo que se puede ampliar o cambiar.

Los trámites, paso a paso, están en la guía de licencias de obra en Andalucía.

¿Cuánto cuesta y en qué orden se hace?

Como referencia, una reforma integral se mueve entre 350 y 700 €/m², y una casa de pueblo tiende a la parte alta porque suma cubierta, humedades y, a veces, refuerzo estructural. El precio real solo sale de una visita y un presupuesto por partidas; las horquillas de cada capítulo están en la guía de precios.

1. Diagnóstico y proyecto, con catas donde haga falta.
2. Licencia y, si procede, autorización patrimonial.
3. Estructura y cubierta: primero que la casa quede firme y seca por arriba.
4. Humedades y soleras.
5. Instalaciones y aislamiento.
6. Revestimientos de cal, carpinterías y acabados.

Si la casa ha estado más de dos años sin obras y eres particular, buena parte de los trabajos puede tributar al 10 % de IVA: lo vemos en IVA de una reforma de vivienda. Y la secuencia general de cualquier obra completa está en la guía de la reforma integral.