IVA en una reforma de vivienda: cuándo es el 10 % y cuándo el 21 %

¿Qué IVA lleva una reforma de vivienda?

El 10 % si se cumplen a la vez tres condiciones que fija la Ley del IVA, y el 21 % en todos los demás casos. No lo decide la empresa ni el cliente: depende de quién contrata, de la antigüedad de la vivienda y del peso de los materiales en el presupuesto.

La regla está en el artículo 91.Uno.2.10.º de la Ley 37/1992 del IVA, que aplica el tipo reducido a las obras de renovación y reparación en edificios destinados a vivienda.

Los tres requisitos, uno a uno

1. El cliente es un particular o una comunidad

Quien contrata debe ser una persona física que no actúe como empresario o profesional y que use la vivienda para sí. También vale cuando la obra la encarga la comunidad de propietarios para el edificio. Una sociedad que reforma un piso para alquilarlo, o un autónomo que reforma su despacho, pagan el 21 %.

2. La vivienda tiene al menos dos años

La construcción o la última rehabilitación del inmueble debe haber terminado al menos dos años antes de empezar la reforma. En una vivienda recién entregada las mejoras tributan al 21 %.

3. Los materiales no pasan del 40 %

Si la empresa que ejecuta la obra aporta materiales, su coste no puede exceder del 40 % de la base imponible de la operación. Es el requisito que más dudas genera, y el que más presupuestos cambia de tipo.

La regla del 40 % con ejemplos

Son ejemplos numéricos para ver el cálculo, no precios. Lo importante: si se supera el 40 %, toda la factura va al 21 %, no solo los materiales. Y no se puede trocear artificialmente una misma obra en dos facturas, una de materiales y otra de mano de obra, para forzar el tipo reducido: Hacienda considera la operación en su conjunto.

Trabajos como el alicatado, la pintura, el pladur o la albañilería, con mucha mano de obra, suelen quedar por debajo del 40 %. Las ventanas, la aerotermia o las placas solares, donde el equipo es casi todo el coste, suelen superarlo.

¿Y si compro yo los materiales?

Los materiales que compras por tu cuenta en una tienda llevan siempre el 21 %, pero dejan de contar en el límite del 40 % de la obra. Si tú pones los azulejos y los sanitarios, la factura de la empresa por colocarlos puede ir al 10 % con más facilidad.

No siempre compensa: pierdes el descuento de profesional y la garantía de material y colocación pasa a estar repartida entre dos responsables. Conviene hacer los números con el presupuesto delante.

La rehabilitación de edificios también puede ir al 10 %

Las obras que la ley considera «rehabilitación de edificaciones» tributan al 10 % aunque no se cumpla la regla del 40 %. Para eso, más de la mitad del coste del proyecto debe corresponder a obras de consolidación o tratamiento de estructura, fachadas o cubiertas (o conexas a ellas), y el coste total debe superar el 25 % del precio de adquisición o del valor de mercado de la edificación, descontado el suelo.

Es el caso habitual de la rehabilitación integral de una casa antigua con refuerzo estructural y cubierta nueva.

Qué revisar en el presupuesto

• Que el IVA aparezca desglosado y con el tipo indicado, no «IVA incluido» sin más.
• Que materiales y mano de obra estén separados por partidas, para poder comprobar el 40 %.
• Que te pidan una declaración de que eres particular y la vivienda tiene más de dos años: es lo normal y protege a las dos partes.
• Que compares presupuestos con el mismo tipo de IVA: una oferta al 10 % y otra al 21 % no son comparables por el total.

Para situar el coste de cada partida puedes consultar la guía de precios de reformas en Andalucía.

Este texto es informativo y resume normativa vigente a 15 de noviembre de 2026; no sustituye al asesoramiento fiscal o jurídico de tu caso concreto. Comprueba siempre la fuente oficial enlazada antes de decidir.